Notariusz Szwarc - Siedlce » Umowa najmu okazjonalnego Siedlce

Coraz częściej spotykana na rynku nieruchomości umowa najmu okazjonalnego podlega przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733). Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu, na podstawie której właściciel (wynajmujący), będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali będzie wynajmować dom lub mieszkanie osobie fizycznej (najemcy) na cele mieszkalne. Co za tym idzie, nie może ona dotyczyć lokalu użytkowego. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat, wykluczone jest zawarcie takiej umowy na czas nieoznaczony. Umowa najmu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, co oznacza, że umowa w zawarta w formie ustnej będzie nieważna. Podsumowując, umowę najmu okazjonalnego domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (zarówno stanowiącego odrębną własność jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) można zawrzeć bez udziału notariusza, wystarczające jest, aby własnoręcznie podpisały ją obie strony (wynajmujący i najemca lub ich pełnomocnicy).

Aby właściciel wynajmowanego lokalu mógł w pełni korzystać z ochrony, którą zapewnia mu opisana wyżej ustawa, do umowy najmu należy obowiązkowo załączyć trzy dodatkowe dokumenty (załączniki do umowy najmu okazjonalnego):

Pierwszy załącznik to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów. Oświadczenie to jest sporządzone w formie aktu notarialnego, co oznacza, że kompleksowo przygotowuje je notariusz na podstawie umowy najmu dostarczonej wcześniej do kancelarii notarialnej. Na spotkaniu w kancelarii obowiązkowa jest wyłącznie obecność najemcy - czyli osoby, która będzie mieszkała w wynajętym mieszkaniu, obecność właściciela mieszkania nie jest wymagana. W trakcie spotkania notariusz odczyta oświadczenia o poddaniu się egzekucji i podpisze akt wraz z najemcą. Po podpisaniu dokumentu najemca dostanie wypis aktu notarialnego, który należy przekazać wynajmującemu (właścicielowi mieszkania), na życzenie najemcy notariusz sporządzi dodatkowe wypisy tego aktu.
Drugi załącznik to oświadczenie samego najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ten załącznik wypełnia i podpisuje sam najemca bez udziału notariusza w zwykłej formie pisemnej;
Trzeci załącznik to oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego ma wyprowadzić się najemca (z pkt 2 powyżej), obejmujące zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. W zależności od postanowień konkretnej umowy najmu okazjonalnego, ten dokumentu może być sporządzony w zwykłej formie pisemnej przez właściciela lokalu bez udziału notariusza - lub - w niektórych przypadkach umowa zastrzega formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Oznacza to, że właściciel lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić powinien złożyć podpis na tym oświadczeniu w obecności notariusza, przy czym może to być dowolnie wybrana kancelaria notarialna (nawet w innym mieście), nie musi to być ta sama kancelaria, w której najemca sporządza oświadczenie o poddaniu się egzekucji (z pkt 1).

Na co zwrócić uwagę sporządzając umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ?

Zachęcamy do zapoznania się z poniższymi uwagami, które opisują najczęściej pojawiające się błędy w dostarczanych do kancelarii notarialnej umowach najmu okazjonalnego, powodujące konieczność aneksowania umów, gdyż niemożliwym jest na ich podstawie sporządzenie prawidłowych oświadczeń o poddaniu się egzekucji.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji należy wskazać termin wykonania świadczenia wzajemnego (ze strony wynajmującego). W przypadku umowy najmu okazjonalnego terminem tym jest wydanie najemcy lokalu bądź domu do korzystania, wobec czego każda umowa najmu okazjonalnego musi określać dokładny termin wydania lokalu najemcy (konkretną datę, w której nastąpiło, bądź do której ma nastąpić wydanie najemcy mieszkania). Do często spotykanych błędów należy uzależnienie wydania od np. przekazania właścicielowi oświadczenia o poddaniu się egzekucji, czy przekazaniu dodatkowych załączników, np. “wydanie najemcy kluczy do lokalu nastąpi po przekazaniu kompletu załączników do umowy”. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego takie sformułowanie to warunek (zdarzenie przyszłe i niepewne), a nie wymagany termin (zdarzenie przyszłe i pewne) i bez poprawy tego postanowienia umowy niemożliwym jest przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Innym, często spotykanym błędem jest zawarcie umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli (lub jednego z małżonków, w sytuacji gdy wynajmowany lokal należy do majątku wspólnego małżonków). Zgodnie z obowiązującymi przepisami, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W odniesieniu do majątku wspólnego małżonków ustawa przewiduje podobną regulację, zgodnie z którą do dokonania czynności prawnej prowadzącej do oddania nieruchomości do używania potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. W przypadku, gdy jeden z właścicieli/współwłaścicieli nie może być obecny przy zawarciu umowy może on skorzystać z pomocy pełnomocnika lub wyrazić zgodę na zawarcie umowy w formie pisemnej. Takie pisemne potwierdzenie jest również dopuszczalne po zawarciu umowy najmu. W razie zawarcia umowy najmu okazjonalnego przez jednego z małżonków, jej ważność może zostać potwierdzona przez pisemne oświadczenie drugiego małżonka (art. 37 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 Nr. 9, poz. 59).

Jakie są konsekwencje poddania się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu?

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wyznaczonego do opróżnienia lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela; potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Co jest potrzebne do umowy o najem okazjonalny?

Do sporządzenia aktu notarialnego - oświadczenia o poddaniu się egzekucji konieczne jest przedstawienie notariuszowi do wglądu, podpisanej przez wszystkie strony, umowy najmu okazjonalnego oraz okazanie dowodu osobistego (lub paszportu) przez osobę stawającą do czynności - czyli najemcę lokalu.

Ile kosztuje umowa o najem okazjonalny?

Jak już wyżej wspomniano, notariusz nie sporządza umów o najem okazjonalny, a jedynie akty notarialne dokumentujące oświadczenia o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego. Wysokość taksy notarialnej reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733), zgodnie z którą wynagrodzenie to wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2020 r. poz. 2207). Poza taksą za sporządzenie aktu notarialnego, należy uiścić wynagrodzenie za sporządzenie wypisów. Maksymalne stawki za sporządzenie wypisów (egzemplarzy dla klientów) określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r. poz. 237), z którego wyciąg umieszczono na dole tej strony. Dodatkowo, w razie dokonania czynności notarialnej poza kancelarią notarialną wynagrodzenie notariusza może być odpowiednio zwiększone, przy czym złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji poza kancelarią jest dopuszczalne wyłącznie po wcześniejszym uzgodnieniu i to jedynie w przypadku, gdy najemca ze względu na stan zdrowia nie jest w stanie uczestniczyć w czynnościach w kancelarii notarialnej.

Notarialne poświadczenie podpisu pod oświadczeniem właściciela lokalu wyrażającego zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w takim oświadczeniu, to koszt 20 zł netto za każdy podpis.

Notariusz jako podatnik podatku od towarów i usług do każdej z wymienionych wyżej kwot dolicza podatek VAT w wysokości 23%.

Aby poznać dokładny koszt zachęcamy do kontaktu telefonicznego z kancelarią.

Kto płaci u notariusza za najem okazjonalny?

Zasady ponoszenia kosztów za sporządzenie czynności notarialnych nie są uregulowane przez przepisy prawa. W przypadku oświadczeń o poddaniu się egzekucji do kancelarii przychodzi sam najemca i ponosi koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego, strony umowy najmu okazjonalnego mogą jednak dowolnie uregulować, kto ponosi koszty notarialne w treści samej umowy.

Kto musi być u notariusza przy najmie okazjonalnym?

Przy sporządzeniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji wymagana jest wyłącznie obecność osoby składającej to oświadczenie, czyli najemcy. Wynajmujący, czyli właściciel lokalu nie musi brać w ogóle udziału w czynnościach podejmowanych w kancelarii notarialnej.

Wyciąg z przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2013 r. poz. 237):

Rozdział 1 Przepisy ogólne

§ 1. Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne oraz maksymalne kwoty, o które może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych poza kancelarią notarialną.

§ 2. 1. Z zastrzeżeniem § 8–16, maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zwana dalej „maksymalną stawką”, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.

2. Z zastrzeżeniem ust. 3 i § 4, za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2017 r. poz. 833 i 858) albo w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150).

3. Podstawą określenia maksymalnej stawki jest:

1) przy umowie zamiany – najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy;

2) przy działach – ogólna wartość majątku podlegającego działowi;

3) przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste – wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku – skapitalizowana wartość opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn;

4) przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wartość tych rzeczy lub praw;

5) przy licytacjach i przetargach – cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu;

6) przy losowaniach nagród – wartość wylosowanych nagród;

7) przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) – wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony – wartość świadczeń za okres 10 lat;

8) przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego – wartość przedmiotu czynności określona według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa – według tej niższej sumy.

§ 3. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

§ 4. Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat.

Rozdział 2 Czynności notarialne

Oddział 1 Akty notarialne

§ 5. Za sporządzenie aktu notarialnego jako maksymalną stawkę przyjmuje się stawkę przewidzianą w § 3, z zastrzeżeniem § 6 i 7.

§ 6. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1) umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,

2) umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,

3) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,

4) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny,

5) umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

6) umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),

7) umowę zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z 2015 r. poz. 201 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1596),

8) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,

9) umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,

10) umowę przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,

11) ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt 1,

12) przebieg licytacji lub przetargu,

13) przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej,

14) umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529),

15) umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,

15a) umowę deweloperską,

16) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,

17) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566),

18) umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,

19) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego – maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.

§ 7. 1. Za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1) ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą,

2) losowanie nagrody,

3) potwierdzenie oświadczenia woli zawartego w innym akcie notarialnym

– maksymalna stawka wynosi 1/4 stawki przewidzianej w § 3.

2. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1) oświadczenie o przystąpieniu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub objęciu udziałów w tej spółce,

2) oświadczenie zawierające zgodę osób przystępujących do spółki akcyjnej na zawiązanie spółki, na brzmienie statutu i na objęcie akcji, wyrażoną w innym akcie niż akt obejmujący statut

– maksymalna stawka wynosi 1/10 stawki przewidzianej w § 3.

§ 8. Maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1) umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej – 600 zł;

2) umowę majątkową małżeńską – 400 zł;

3) testament – 50 zł;

4) testament zawierający zapis zwykły, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku – 150 zł;

4a) testament zawierający zapis windykacyjny – 200 zł;

5) odwołanie testamentu – 30 zł;

6) zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić – 60 zł;

7) zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego – 80 zł;

8) pełnomocnictwo – do dokonania jednej czynności 30 zł, natomiast przy czynnościach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności – 100 zł;

9) oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku – 50 zł.

§ 9. 1. Z zastrzeżeniem ust. 2, maksymalna stawka wynosi:

1) za sporządzenie protokołu zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub walnego zgromadzenia spółdzielni – 750 zł;

2) za sporządzenie protokołu walnego zgromadzenia akcjonariuszy – 1100 zł;

3) za sporządzenie protokołu zgromadzenia wspólników innej spółki niż wymienione w pkt 1 i 2 albo protokołu posiedzenia zarządu, rady nadzorczej lub komisji rewizyjnej spółki prawa handlowego – 500 zł;

4) za sporządzenie protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej – 300 zł;

5) za sporządzenie protokołu zawierającego oświadczenie towarzystwa funduszy inwestycyjnych o zmianie statutu funduszu inwestycyjnego – 1000 zł.

2. Za sporządzenie protokołu dokumentującego podwyższenie kapitału zakładowego spółki jako maksymalną stawkę przyjmuje się stawkę przewidzianą w § 3, przy czym podstawą określenia maksymalnej stawki jest różnica pomiędzy wysokością podwyższonego kapitału zakładowego a wysokością dotychczasowego kapitału zakładowego.

§ 10. Maksymalna stawka wynosi:

1) za sporządzenie protokołu niedojścia do skutku licytacji, przetargu lub losowania nagród – 100 zł;

2) za sporządzenie protokołu przyjęcia dokumentu na przechowanie – 50 zł, a za przechowanie dokumentu, od każdego dokumentu, za każdy rozpoczęty miesiąc – 20 zł;

3) za sporządzenie innego protokołu – 200 zł.

Oddział 2 Wypisy, odpisy i wyciągi

§ 12. 1. Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

2. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

Aleksander Szwarc – notariusz Siedlce ul. Biskupa Ignacego Świrskiego 41/1, tel. 571 037 144.